房地产市场多面“分化”!每个小周期都在暗流涌动

不变的大周期里，每个小周期都在暗流涌动。

今年，各地的楼市在一波波调控中终于进入了冰冻期，少数城市还在调控加码，但政策放松的城市却慢慢多了起来。

近日，一系列的积极信号出来，如央行货币政策委员会2021年第三季度例会的会议通稿里，明确提到了开发贷和房地产按揭贷款有宽松的趋势。

2021金融街论坛年会10月20日在京开幕，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示：房地产合理的资金需求正在得到满足健康发展的整体态势不会改变……

这些信号对房地产市场来说，或将会对稳定市场预期、缓解市场低迷情绪起到重要作用。但楼市平稳发展的趋势未变，因城施策的调控基调也未变。

一

最近，东莞的业主有点慌!

原因是东莞住建局联合多部门出台了218个小区的二手房指导价，仅只是针对小部分小区，但也让东莞的业主们坐立不安。

有网友到政府留言版表示，自己的房子一夜之间从600多万指导成了300多万;市值300多万的房，已经出了180万，却还要还480万的房贷，不能接受，老婆也要和他离婚……希望住建局能否帮忙把他的房子退给原业主，再去按目前的价格再重新买一套。

这样一个问政留言看笑了网友，但业主心理是各种滋味五味杂陈。

今年2月份，深圳全市二手房出台了指导价，深圳业主的心态相对还是非常坚挺的。

东莞这次公布的指导价普遍是挂盘价的7-8成，还有部分9成甚至持平，力度明显不及深圳，仅管如此，但对于东莞来说仍是一记重拳。

东莞的另一个信号是，和深圳一样，新房启动公证摇号选房的方式，我们也可以看到，二手房市场已经疲弱，早前已有些二手房开始降价。

事实上，为了防止市场过热，除了深圳、东莞之外，早前已有北京市海淀区、上海、广州、深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安等十多个城市出台了二手房指导价政策。

从加强限购限售到发布二手房指导价、打击学qu房炒作等全国范围的楼市调控动作贯穿整个房地产行业。房企面临的销售压力加强，以价换量现象增多。

像深圳，楼盘的分化也非常严重，二手房成交量已低至冰点;新房相比去年有大幅降温，普通的盘关注度不够;但个别网红盘依然难买到。像深圳最近入市的福田某项目，有排位靠后的客户还在四处打听是否可以用数百万“喝茶”搞到房源。

二

10月20日，国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，值得注意的是，9月新建商品住宅房价出现环比上涨的城市数量为27个，相比8月明显减少;二手房的降价城市数量则达到了52个。

9月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，同比涨幅为3.3%。环比涨幅首次为负，这也是2015年5月以来首次下跌!这组数据一定程度上反映了房地产市场的冷暖。

城市的冷暖也造就了楼市的分化，于是当一些城市还在加码调控时，而另一些城市的开始救市的调控让楼市蒙上波谲云诡的气息。

10月11日，东北的哈尔滨市日前出台了楼市救市政策，要说这个救市政策多有诚意，大家可以看下我们之前出的文章首个城市出政策“救市”，购房最高补贴10万)，可以说是真金白银的喊大伙来买房，对房企也是非常友好。

同日，长三角地区的宁波市奉化区也发布了人才购房补贴政策，国家级人才最高可获100万元。

在这之前，内陆地区如鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、沈阳、昆明、桂林、江阴、株洲、唐山等至少11个城市出台了楼市“限跌”政策。

10月21日，浙江义乌发布调整部分房地产市场调控政策的通知，距离上次楼市调控不足2个月，这一次是放松政策。

早前，珠三角也有部分区域释放出了“救市”信号，如肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率，降低二手房交易成本。

有统计数据显示，今年前9个月里全国累计出台调控政策高达482次，远超出去年同期;

放眼望去，全国各地楼市基本上已经处于冷静期，但楼市的分化仍旧越来越严重，热点城市调控会越来越严，松绑的城市多半是因为本身的市场基础差，而且面临着人口流出，供大于求的问题，这些区域的房地产增长也会越来越慢。

三

与城市房地产分化相同的还有开发商;一类是名企、一类是国企、央企;

在前面的黄金十多年，是民企快速增长、一路高歌的时代;十年河东十年河西，如今，迎来了国企、央企逆势崛起的时代。

上个月，深圳22宗土拍集中出让的现场，15家房企参与，其中大部分是央企、国企，大部分地块也是被央企、国企拿走。而其它城市如广州等城市也是一样;

以前民企在土拍市场非常猛，而到下半年，民企在土拍市场的声音越来越小了;

成都的土拍国企、央企拿地更夸张，集中出让40块地，有32块地被国企、央企拿走。

目前，央企、国企成为土拍的顶梁柱，那么未来的几年，央企、国企的发展也会呈现新的发展趋势。

拿地主角的改变，更大的因素还是因为资金问题。

2020年，房企三道线政策出台，直接让许多负债高的房企失去资金输血来源，去负债已经成为开发商首要大事。

今年房企债务违约事件频现，而且爆发危机的企业也蔓延到头部房企;泰和、富力、华夏幸福、绿地、蓝光这些大房企也面临崩踏;恒大、花样年的也受债务问题牵连，你能想象，这些千亿级房企在“去负债”的泥潭里苦苦挣扎。

据人民法院公告网显示，截至2020年8月底，今年房地产企业破产数量已经达近400家。

目前的市场环境，尤其是对于大部分布局三四线城市的房企来说，可谓是雪上加霜，一方面是建筑材料大涨，建筑成本增加;

一方面，三四线城市房子比一二线城市更难卖，即便是促销打折来促进回款，仍旧不会太理想;最主要的是，信贷还直接断了资金的路。

在2021年仅剩下最后的2个多月里，想必会有越来越多的房企加入到价格战当中来，以价换量;但买涨不买跌的现实下，置业者观望的心态会越来越浓厚。

今天(10月22日)，郁亮在万科2021年业务交流会说，“行业冬天来了，大家都冷，先解决自己的问题，保障自己的安全。在我们能力范围内，我们愿意去做对行业比较好的做法，但还没有具体的设想。”

这句话，道出了房地产行业越来越艰难的事实。