经过了几年的“卖卖卖”,潘石屹手中还剩下什么呢?
时间 : 2021-09-16 09:28:49来源 : 地产壹线
刚过去的周末,潘石屹夫妇现身纽约观看2021年美网女单决赛,转播中一扫而过的镜头上二人表情淡定,地产一代“网红”似乎并没有受到SOHO中国与黑市交易终止事件的影响。
就在前一天,SOHO中国发布公告称,因收购先决条件进展不足,经各方一致同意,黑石集团终止对公司收购要约。
从溢价出售到打折出售,SOHO中国还是没有卖出去。这场历时近两年的收购大戏,也伴随着此次收购的停止而画上了终点。
SOHO中国相关工作人员表示,与黑石的交易结束属于正常的情况,但并不排除公司会寻找更合适的交易伙伴。
1.两度联姻未果
SOHO中国与黑石集团的交易一波三折。
二者最初的交集是在2020年3月。据当时消息称,黑石集团正与SOHO中国就私有化进行谈判,交易价值40亿美元。一时里坊间关于SOHO中国将被溢价卖出的消息不绝入耳,SOHO中国的股价也迎风而涨,最高涨幅接近40%。
时隔五个月,因收购条款未达成共识,这场谈判最终搁浅。
但是,此次出售不仅在SOHO中国身上打上了价格签,也让业内意识到潘石屹要“清仓”的决心。
进入2021年,SOHO中国再陷“卖身”传闻,而收购对象依然是黑石集团。
6月,SOHO中国刊发公告称,黑石集团旗下公司现金要约收购SOHO中国已发行全部股份,收购价格为每股5港元,最高现金代价为236.58亿港元(约合30.47亿美元),以取得SOHO中国的控股权。
交易完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权,SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。
相较于首次交易的40亿美金,SOHO中国这次给黑石集团打了个七五折,可见潘石屹套现愿望之强烈。
但是,事与愿违,8月,SOHO中国收购案可能遇阻的信息已经流出,消息面上,SOHO中国称,要约方收到中国国家市场监管总局签发的通知,通知明确要对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案审查。
随着交易时间的拖长,此次交易以失败告终。
IPG中国首席经济学家柏文喜分析称:“终止的原因主要是涉及反垄断审查,而这个审查持续没有结果,导致要约收购超出了双方约定的期限。从实质上而言,主要是由于监管方态度不明,导致黑石对项目前景信心不足而放弃了收购,否则双方完全可以再继续延长要约时间。”
13日,SOHO中国开盘即暴跌,并持续低走,盘中一度暴跌40%,市场调侃其为“要约概念股”。
两次收购失败,让SOHO中国成了潘石屹手中的“烫手山芋”。行业分析师表示,多次收购失败不仅会影响到SOHO中国在二级市场上的资本运作,对接下来公司运营以及品牌方面都有不小的负面影响。
该分析师认为,SOHO中国的出售之路不会停止,但是接连的失败会让多数有能力接盘的企业转持观望态度。
知名地产分析师严跃分析,从SOHO中国出售产品的模式看,后续确实会有分类出售的做法。他认为,大规模一次性让外资收购的可能性降低,相反,拆分项目单个出售给国内机构投资者的可能性增大。
但是近年来,国内房地产市场调控趋严,而商业地产的运营则需要时间来沉淀,对于以稳财务、降负债、快汇款为首要任务的房企来说,此时重金购物商业地产并非明智之举。
2.SOHO中国的底牌
无论是“打包批发”还是“单个零售”,都是SOHO中国曾尝试的卖资方式。在与黑石交易之前,SOHO中国在出售资产这条路上,已经走了7年。
2014年,SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售,这是其出售资产的起点。
同年9月,其将上海凌空SOHO10万平米物业以30.5亿的价格出售;2015年,84.93亿元出售上海外滩国际金融中心地块;2016年,32.2亿元出售上海SOHO世纪广场;2017年,85.14亿元出售虹口SOHO、凌空SOHO;2019年,其又先后出售了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。
从2014年开始,SOHO中国陆续通过出售资产套现超过350亿元。
外界对于潘石屹不断出售资产的行为表达过质疑,甚至有声音表示其要“跑路”。对此,潘石屹在2017年接受采访时表示:“SOHO自从决定销售物业以来,一直秉持做生意最基础的原则,就是低价买入、高价售出。”
哪怕他曾放言永远不会卖掉的,包括望京SOHO和外滩SOHO在内的“八大金刚”,后来也被他摆上货架积极兜售。
经过了几年的“卖卖卖”,潘石屹手中还剩下什么呢?
2021年半年报可以看出,目前SOHO中国手中仍持有9个项目,分别是望京SOHO塔三和塔一塔二部分面积、光华路SOHOⅡ、银河/朝阳门SOHO、前门大街项目、丽泽SOHO、外滩SOHO、SOHO复兴广场、SOHO天山广场和古北SOHO。
虽然不多,但是其创造的价值却是不菲。
望京SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO在上半年的租金收入分别约为1.46亿元、1.07亿元、1.18亿元,出租率达到了93%、87%、98%。
截至2021年6月30日,SOHO中国投资物业平均出租率已由2020年6月末的78%恢复至90%,即使交付即遇疫情的丽泽SOHO,出租率也已达74%。
但是值得一提的是,虽然出租率在不断攀升,但是SOHO中国的租金收入却出现了同比下滑,据中期业绩报告,SOHO中国今年上半年实现营业收入14.53亿元,同比增长63%;租金收入7.82亿元,同比下降12%。
贝壳研究院商业地产分析师郑中认为,“当前京沪写字楼市场整体承压,虽然2021年上半年SOHO投资物业平均出租率已经恢复至90%,但公司总租金收入仅同比增长3%,说明公司‘以价换量’现象较为明显。”
在市场看来,单纯的以价换量并不是商业地产的长久运营之计,而SOHO中国此时采取这种运营策略一方面是出于“去库存”的考虑,另一方则是为之后的资产交易铺路。
从近两年SOHO中国的表现来说,目前的实控人潘石屹夫妇显然并没有将运营SOHO中国作为其商业重心,从2013年开始,潘石屹拍过电影,卖过家乡的苹果、玩起了摄影、做起了木工、开始学习编程……比起做SOHO中国的董事长,潘石屹似乎更热衷于当网红、大V。
而面对SOHO中国这个他们一手打造的商业地产巨头,在攫取了大量财富之后,他们对其也只剩下“卖卖卖”一条战略任务了,伴随着资产的逐步出售地产一代“网红”潘石屹也将完成他的谢幕表演。
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