首创置业营收利润逐年下滑

首创置业(02868.HK)公告称，预计集团2020年归属于母公司股东的净利润与2019年度经审计的该数据相比，将下跌45%–60%。

营收利润逐年下滑

首创置业将业绩下降的主要原因归咎于新冠疫情的影响。在公告中，首创置业表示，受疫情影响，集团商品房开发进度延迟，一级开发节奏放缓，奥特莱斯店铺业绩下滑，同时集团重点发展的北京、天津等核心地区深受国家房地产限购限价等调控政策影响，商品房销售速度减慢、若干项目毛利承压，导致报告期房地产结转利润及毛利同比下滑。

但即使未受困与新冠黑天鹅的意外，首创置业的营收利润也在逐年下滑。

历年财报显示，2015-2019年，首创置业营收分别为160.01亿元、203.49亿元、212.92亿元、232.57亿元、207.86亿元，净利润分别为29.63亿元、28.64亿元、27.97亿元、24.17亿元、25.69亿元。 除2019年其净利润比2018年有所提升之外，其余皆成下滑之势。而五年相应的同比增速分别为59.03%、27.23%、4.63%、9.23%和-10.62%。营收增速自2017年、2018年降至个位数后，2019年更是降至负增长。

而到了2020年，根据2020年上半年业绩报告，首创置业的盈利指标仍然处于下滑状态，其营业收入和净利润分别实现约92.19亿元和10.2亿元，较2019年同期分别下降12%和42.03%。

其中，除作为主业的房地产销售收入增长了5%之外，首创置业其他几项业务收入则均在下滑，租赁收入2.98亿，同比下滑15%;土地一级开发收入下滑70%。

收入大幅下滑的同时，首创置业的毛利率也从2019年同期的33.1%下滑到了20.57%，下滑了近13个百分点。首创置业表示这是由于本期物业开发销售业务毛利率降低所致。净利率则由18.63%下滑至11.74%，减少了6.89个百分点，导致上半年净利润出现大幅下滑。

千亿梦魇迟迟难破

对于千亿目标，首创置业一直具有深深的渴望。自2009年首次进入百亿梯队后，首创置业多年来始终未能踏入千亿门槛，称得上是“百亿房企钉子户”。

在2018年的业绩发布会上，首创置业管理层曾明确表示，要以两年时间晋级千亿房企，2018年保底签约金额750亿元，争取实现800亿元，2019年达到签约金额1000亿元，2020年签约金额要达到1400亿元。

但事与愿违，三年之期已至，首创置业离千亿目标越来越远。2018年首创置业全年的销售签约金额为706.4亿元，仅完成目标750亿元的94.19%，与800亿更是有不小差距;到2019年，受挫的首创置业将千亿目标下调至800亿元，但也仅仅是以808.1亿元勉强压线通关。

2020年，首创置业将目标再次缩减为800亿元，按管理层的说法，“是考虑到了疫情的不确定性影响”以及“保证经营稳健”。今年1月12日，首创置业发布公告显示，2020全年集团累计签约金额约708.6亿元，同比减少12.31%，仅完成大幅消减后的年度目标的88.6%。

在房地产行业，与业绩、规模捆绑在一起的是行业排名。在这个分化日益加剧的市场，跑赢排行榜所带来的优势是显而易见的，也是众多企业的追求。最近几年有野心、有抱负的房企都在冲击千亿销售目标。但对首创置业来说，不仅千亿目标渐行渐远，甚至连自身的排名也无法保住，连连下滑。

据克尔瑞房企销售金额排行榜显示，2015—2017年，首创置业的排名分别为第23名、第30名和第38名，2019年更是跌至第43名。在克而瑞公布的2020年前11月全口径、权益销售额排行榜上，首创置业双双跌落TOP50之外，分别位于第56、59位，较去年同期分别下滑13名、6名。可以发现，近几年来，首创置业的排名一直在后退。

在这些年的时间里，有相当多的同行完成了对首创置业的赶超。其中就包括已经迈入千亿甚至2千亿行列的中梁控股、滨江集团、龙光集团、金科股份，甚至还包括当时名不见经传、尚在TOP100之外的新希望地产。

债务压力如影随形

千亿规模渐行渐远，千亿债务却如影随形。

在冲刺千亿目标的这几年来，首创置业由于公司回款情况较弱，且土地储备及项目开发规模较大，外部融资需求大，公司总债务规模逐年增长。

数据显示，首创置业2011年至2019年的经营活动产生的现金流量净额分别为-4.3亿元、-1.75亿元、-44.58亿元、-124.42亿元、-89.75亿元、-9.76亿元、44.54亿元、-60.95亿元和2.46亿元，近9年经营现金净流量为正值的仅有2年。

经营活动使用的现金流净额负值较多，首创置业只能通过大量的筹资活动融资进行业务拓展。数据显示，2014年至2019年，首创置业的总负债一直在不断上扬攀升。2014年至2019年，首创置业的总负债分别为572.66亿元、818.14亿元、919.09亿元、1094.90亿元、1315.16亿元、1432.28亿元。

时间来到2020年上半年，首创置业债务压力进一步扩大。半年报显示，截止去年6月末，首创置业净负债率已高达153%;总负债约1569亿元，同比增加9.7%;有息负债总额由2019年底的946.71亿元增至2020年6月底的1038.64亿元。克而瑞当时还表示，在首创置业的债务总额中，有约151.24亿元的永续债，剔除永续债的调节后，首创置业的净负债率会更高，资产负债率将升至85.47%。

2020年6月24日，国际知名评级机构标普将首创置业的长期发行人信用评级为“BB+”，展望“负面”，原因之一便是“杠杆高企”。标普认为，即使首创置业可以控制债务规模，其杠杆率仍将保持在较高水平。

根据wind数据，到2020年上半年，首创置业剔除预收款后的资产负债率约为74.86%，净负债率则高达153.12%，只有现金短债比较为安全，数值约1.3。按照房企融资新规，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，首创置业连踩两条红线。依照规定，如果近期不能降负债成功，未来首创置业或将面临有息负债规模年增速超过5%的风险。

关键词： 首创置业 利润 债务