“带押过户”开闸，楼市要起飞？ 环球资讯

3月30日，自然资源部、银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，明确全面推进“带押过户”。

紧跟着，3月31日，北京四部门联合发布通知，正式启动二手房交易“带押过户”模式。另据自然资源部介绍，自去年试点以来，全国已有15省100多城开展了“带押过户”。

【资料图】

那么，推行二手房“带押过户”，有哪些好处？对房地产市场又会带来怎样的影响？

01 地产锐观察

什么是“带押过户”

所谓“带押过户”，就是被抵押房产在转让时，不需要先还清银行房贷、解抵押，就可以直接完成过户，并发放新的贷款。

需要注意的是，"带押过户"需满足一定的条件，比如北京明确：

1）必须是个人名下的住房；

2）房产在北京的银行仅存在一次有效抵押，被多次抵押的无法操作；

3）卖方房产未结清的贷款为个人住房商业贷款。如是组合贷，公积金贷必须已结清；

4）买方是全款买房，或者是申请个人住房商业贷款购房。

02地产锐观察

“带押过户“有啥好处

从字面上很容易理解，推行“带押过户”可缩短二手房交易周期，提高交易效率；同时，能提高交易安全性；重要是，能降低二手房交易成本。

✔效率：

此前，房贷未结清的二手房，转让时需要经过卖方还清房贷、解抵押、过户、买方再抵押、银行批贷等流程，办理周期通常需要2-3个月。

而推行“带押过户”后，整个交易周期被大大缩短。

比如，自去年9月推行“带押过户”的合肥市，只要提供贷款的银行同意配合，3个工作日内就可发出新的产证，走完过户流程。

再比如武汉市，从去年11月起开启推行二手房“带押过户”政策推行后，过户登记、二次抵押登记、原抵押注销登记等流程可一并申请、无缝衔接办理，仅需半天时间就可全部完成。

✔省钱：

此前二手房卖方需要先还清银行房贷、解抵押，很多人为筹措资金，会选择用“过桥贷”，成本一般为过桥资金的1%。找第三方牵线，还需要交一笔服务费（约0.05%-0.1%）。

推行“带押过户”之后，这些钱就可以省了。

另外，北京版“带押过户”通知明确，办理过程中，无须第三方机构提供担保或其他服务，银行不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

✔安全：

此前二手房交易时，一种情况是需要买方垫资，即买方先给卖方提前支付一笔钱，帮助卖方筹钱结清房贷，过程中存在卖方拿钱跑路的风险。

卖方筹措资金用“过桥贷”时，还需要将房本、银行卡、身份证等材料放在过桥机构质押，过程中也可能存在不可控风险。

而推行“带押过户”模式后，这些风险就都不存在了。

03地产锐观察

“带押过户“会带动楼市？

按照两部委所发通知，将推动“带押过户”在省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展。

这几天，多地和金融机构积极响应，除了北京外，3月31日，东莞市住建局也发布通告，定于4月3日起开展二手房“带押过户”业务。

那么，推进“带押过户”会不会进一步提升二手房市场行情呢？

按道理，目前房贷利率相较存量房贷有较大的利率差，“带押过户”会进一步降低换房成本，应该会促进二手房交易活跃度。

但是，也需要考虑落地执行中遇到的一些问题。

比如，如果买家选择和卖家按揭贷不同的银行借贷，即跨行办理再抵押，原按揭贷银行就会损失一笔“优质资产”，它会不会配合？

再比如，以北京为例，卖房客户通常都是“卖一买一”的改善型客户，或以旧换新，或以小换大，或以远郊换核心。而北京二套比例高（普宅60%，非普80%），可能很多人卖了一套房子后到手的资金，还不够换房的。

并且，目前多地二手房挂牌量维持在高位。据链家平台，2月北京、佛山等十余城二手房挂牌量超过10万套，苏州、南京、天津、重庆的挂牌量突破了15万套。

这意味着，如果想促进二手房交易持续回暖，促进社融中的居民中长期贷款（即按揭贷款）增长，政策还应该从降低买方交易门槛及交易成本的角度，多进行考虑，比如降低比例及交易税费。

综上，“带押过户”能在多大程度上提高二手房交易行情，进而带动一手房市场，还需要进一步观察。

同时说明，视市场走势，一线城市及部分二线城市仍然有进一步释放住房需求的政策余量。对后市，或不用太悲观。

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