观焦点：3302元/㎡,云南房价最低的城市是这里!

众所周知，昆明房价从2021年开始就出现下跌趋势，尤其是今年更甚。

连省会昆明都如此，云南其他城市房价又会是怎样一个情况？

据克而瑞统计数据显示，9月云南各城市新房均价中，唯一过万的仅有昆明，5000元/㎡均价以下的有香格里拉和保山。

(相关资料图)

（数据来源：克而瑞）

总体来看，今年的市场大环境对楚雄、普洱、版纳、昭通这几个城市的影响稍明显，其他地州城市的影响并不大，下文将具体展开。

根据克而瑞统计数据显示，云南有房价数据的城市中，滇中区域城市共有4个，分别为昆明、楚雄市、曲靖麒麟区和玉溪澄江县。

其中，楚雄市9月新房均价5090元/㎡，环比8月下降4.43%。

根据梳理，楚雄市在2021年的新房均价为5619元/㎡，至9月下降幅度还是很大的。而今年1-9月，房价都在大幅下滑，最低的5月仅4970元/㎡。

（数据来源：克而瑞）

楚雄房价的下滑，一方面是由于烂尾楼频出，一方面是人口外流，需求减少。

然后是曲靖麒麟区，9月新房均价5856元/㎡，环比8月上升4.17%。

从今年各月曲靖麒麟区的房价来看，情况均好于2021年水平（2021年的新房均价为5473元/㎡），均价高的4、5、7月，甚至超过了6000元/㎡。

（数据来源：克而瑞）

近年来，曲靖在政府供地策略及容量带动下，净去存280万方，健康度优势突出，投资价值较高。而随着一些高品质项目入市，均价出现上涨。

再来看玉溪澄江县，9月新房均价7738元/㎡，环比8月上升7.21%。该地房价在云南省处于前几名水平，从今年整体来看，价格稳定度都不错，仅有4月份跌至6000元/㎡以下，受市场影响并不大。

（数据来源：克而瑞）

主要是由于玉溪澄江县附带文旅属性，而今年暑期文旅市场复苏，随即楼市也有所复苏，玉溪澄江县客户来源变动显著，本地、省内客户占比降幅明显，外省客户占比上升，投资属性更为明显，价格也就有所回升。

但其实澄江受高原湖泊保护政策影响，成交量还是跌幅最高的，达42%。

滇西区域城市共有8个，分别为怒江泸水、保山、腾冲、香格里拉、丽江、大理、芒市和德宏瑞丽。

这些城市中，怒江、保山、瑞丽、香格里拉的房价从去年到今年波动并不大，这里就不做赘述，主要讲一下具有文旅属性的腾冲、大理、丽江。

先来看腾冲，腾冲2021年时候均价为8904元/㎡，今年来波动较大，9月降至最低值8015元/㎡，环比8月的9075元/㎡下跌了11.69%。

（数据来源：克而瑞）

在文旅城市中，腾冲热度相对低，文旅市场扩大后，竞争力不足显现，加之存量积压导致风险上升，随着初期的结束，市场更是大幅下降。

大理今年的房价虽比较2021年（10924元/㎡）有小幅降低，但也仍是房价仅次于昆明的城市，并且从2-9月房价都比较稳定，在9000-9900元/㎡之间徘徊。

（数据来源：克而瑞）

大理作为高热门城市，旅居置业有力支撑去存，并且与旅游热度同步，大理的量价都不错。另一方面，大理靠高价别墅项目带动，价格领跑旅游城市。

丽江的情况和大理类似，价格不及2021年水平（7899元/㎡），虽然全年价格在5800-6900元/㎡浮动，但降价还是比较明显的。

（数据来源：克而瑞）

丽江主要由上轮行情翘尾拉低净增量，21年后新房成交滑坡较大，后市存量风险增加。

这里还得提及一下芒市，芒市今年的房价都较低，并且到9月处于最低位，均价仅6006元/㎡。

（数据来源：克而瑞）

滇西南区域城市共有3个，分别为临沧、普洱和西双版纳。

其中，临沧均价基本稳定在6000-6500元/㎡，价低的时候也基本是老项目备案拉低均价。但是普洱和西双版纳的房价波动较大。

先说普洱，今年初的时候就有不少媒体在说普洱房价超过版纳，现实也确实如此，2021年普洱的新房均价达7941元/㎡，而版纳仅为7470元/㎡。从今年各月的房价来看，普洱也是超过版纳的。

（数据来源：克而瑞）

只不过，年内各月，普洱的房价都远低于2021年均价，甚至在4月出现了均价最低值。

9月虽然均价仅7633元/㎡，但也是全年第三高的水平了。

普洱由于气候温暖，自然环境良好，近些年逐渐开始吸引省外度假客户落地。但是随着文旅市场的萧条，价格也是出现了下跌，仅在暑期出现了小幅的回升，到9月暑期结束又出现下跌，也属正常情况。

最后来说西双版纳，8月和9月，版纳实现了价格回升。旅游城市版纳由于其投资属性较强，受市场影响较为明显，均呈现量价齐跌态势，直至8月的暑期文旅热才得以上涨。

（数据来源：克而瑞）

文山市位于滇东南区域，但整体楼市变化不大，9月新房均价为6156元/㎡，环比上涨20.22%，在这就不展开解析。主要来说一下位于滇北的昭通。

昭通在前几年新盘较多，还是颇为火热，2021年昭通新房均价为5857元/㎡，但今年内整体价格都较低，9月低至5392元/㎡，环比下降了2.88%。

（数据来源：克而瑞）

根据昭通市场情况来看，经济发展落后，导致人口大量外流，而昭通本地的房地产停滞，供需关系失衡，经济不景气导致买房的人大量减少。

上半年，昭通房地产行业下滑非常严重，投资开发下降四分之一，销售下降三分之一，建筑业对全市的GDP贡献下降至17.4%，逐渐失去支撑作用，于是就出现了这一情况。

写在最后

从全省今年市场来看，均是不容乐观，相较2021年量价齐跌。

本地客户已占据大头，其中，仅有版纳、大理、丽江这些旅游城市的外来投资客才多，像曲靖，外省客户占比仅2成。没有省外购房者，不仅量起不来，价格也会跟随市场环境下降而下降。

而接下来，随着全省政策跟随全国基调，持续放宽，普通城市也将会实现平稳；而旅游城市还需要旅游热带动、疫情平稳，才能恢复正常。

如果选择置业，此时政策好、价格低，确实不错，不过仅限于刚需客户。但不能保证接下来会持续降低还是回升，理性购买吧，如果选择投资，省会昆明确实仍是最好的选择。

关键词： 西双版纳 香格里拉 如果选择