每日信息：昆明马街仍是“低价”刚需区域,众多城改项目还未推进

近日，昆明西山区体育场过规，马街片区又迎来了重磅配套。

(资料图片仅供参考)

这个昆明主城一直“不被看好”、“房价低洼”的区域，从2019年多家房企进入掀起大规模开发，到如今已有3年时间，仍处在区域开发的初级阶段。

然而，区域不仅定位为铁路TOD中心区，是昆明“西拓”的重要区域，待区域内城改项目拆改完成，还是有望成为宜居片区。

马街片区如今现状如何，配套如何，面市项目进度如何，这一篇稿子告诉你！

从位置上看，马街片区处于昆明主城区西部，毗邻西北新城，靠近滇池地带，板块面积较大，如下图所示：

（马街片区）

众所周知，昆明人对于马街片区的印象并不好，哪怕是如今仍觉得这是一个开发落后、环境较差的区域。

在昆明城市不断发展和演变过程中，马街片区成为了昆明的老工业区，电线厂、电缆厂、水泥厂、平板玻璃厂等不同产业聚集地，由于工业生产带来的空气污染、片区环境差等问题，加上片区内有大量待拆改的城中村，制约了马街片区的发展。

而后，在区域规划中，马街板块被定位为昆明城市西部的枢纽门户，现代化的铁路TOD中心区，集文化、旅游、商贸、现代居住于一体的现代化城市综合片区。

随着西、北三环的闭合通车，大片城中村改造启动，马街片区确实开始了高速发展。

马街片区最早迎来外来房企进驻是2016年，到了2019年后迎来片区发展的高光时刻。品牌房企入驻形式基本以城中村改造形式进入，且拿地溢价率基本为0。

2016年，金地置业以收购方式进入马街板块，打造兰亭上锦项目；2017年，佳兆业以代建方式进入，开发佳兆业城市广场项目（原名华信双城、经典双城），同年，融创通过收购万达文旅城入驻板块，打造融创文旅城。

2019年，众多房企纷纷入驻，金地商置、海伦堡、阳光城、佳兆业纷纷拿地；2020年，融创&华发合作拿地开发文旅城二期项目，大华拿地布局大华锦绣山海，中铁零溢价拿下马街东一宗纯住宅用地。

此外，还有不少城改项目在一级开发阶段。

目前这些项目都如何了，且看下面这张表：

从表中可以看出，马街片区内大部分都是城中村改造项目用地，并且供地在2021年前比较多，当时受政策利好，各房企也有序的进驻。但近年来缩减较为明显，尤其是今年，区域内并无用地供应。

目前，区域内不仅有没有新进展的城改项目，还有3个项目处于停工、烂尾的阶段。

仅有金地商置昆悦、大华锦绣山海、阳光城滇池半山、玖悦府、滇池一英里、书香云海六个项目在售，大部分为高层住宅，均价也并不高。

据克而瑞数据，马街片区在2020年新房市场量价均达峰值，此后市场下行，至今年成交量价持续低位运行。

房价也一直在追逐主城其他区域，片区住宅均价在2018年低于主城3665元/㎡，2019年开始高于主城整体水平，22年截止5月数据，马街片区均价低于主城616元/㎡，成交均价仍处于低位，置业客群以刚需客户为主。

（图源克而瑞）

此外，区域内由于前几年有大量项目入市，还是有不少库存，截止5月，马街片区的住宅存量为43.31万方，去化周期需要21.2个月，压力较大。

整个片区的房价起不来、还是与区域的配套跟不上，发展缓慢有莫大关联。接下来血拼姐就扒一扒马街片区的配套情况。

首先是交通。

马街片区外部通过杭瑞高速连接楚雄、曲靖等城市，内部与中心城区连接，区域内拥有春雨路、二环西路、杭瑞高速、人民西路等主干道。

区域内拥有地铁3号线，可直达东市区，且有多个地铁换乘站，此外还规划R1、R3号线，目前处于规划中，后期落地时间较长。

目前来说，只有地铁沿线和自驾出行比较便利。后期，区域还有最重要的配套就是高铁西站。

（西客站区位图）

2021年，西客站综合交通枢纽开工，项目计划2025年完成项目建设。

（昆明西客站枢纽综合体鸟瞰）

按照规划，西客站综合交通枢纽拟建设为集铁路、轨道交通、长途客运、公交、出租车等为一体的综合交通枢纽。建成后将是继昆明南站、昆明站之后的又一高铁站。

建成后，昭通到昆明只需1小时，重庆至昆明两个多小时即可抵达。这也将带动片区的人流，提升对外交通通达性。

再是配套。

整个片区内，医疗、教育、商业、公园都有布局，但是总体来说质量一般。大部分的配套都集中在区域的东北部。

商业：区域内拥有西城时代和金地兰亭广场两个大型商业，此外，还有沃尔玛、三江世纪购物中心等商业，勉强能满足周边的购物需求。后期待城中村改造项目推进后也能有所丰富。

（马街片区商业）

学校：马街片区内目前拥有5所公里中、小学，但是没有较为有名的学校，名校教育资源比较匮乏。

（马街片区学校）

医疗：医疗上配有2所三甲医院，还有1所私立综合和1所妇幼保健机构，医院资源倒是挺丰富。

（马街片区医疗）

此外，由于区域毗邻西山风景区，离滇池也不远，整体来说区域内自然景观资源比较丰富，拥有翠峰生态公园、宝珠生态公园，整体绿地率较高。

（马街片区公园）

近日，昆明市自然资源和规划局发布“西山区体育场提升改造项目批前公示”，根据规划，西山区体育场将进行提升改造。

项目跑道按照丙级体育场地标准径赛场配置六道400米环形跑道和八道400米西直道。将为群众提供专业的全民健身综合训练场馆，满足人民群众日常体育锻练需求。届时，这又将成为马街片区内的又一文化配套。

（西山区体育场项目效果图）

最后是产业。

整个片区目前算是由三个部分的产业组成：贸易物流、文旅和工业。

贸易物流方面，依托于高铁西站，未来将大力发展商贸物流产业，此外，目前还拥有以东骏药业（昆明本土企业）为核心的云南医药物流中心。

文旅方面，主要是依托于融创文旅城文旅项目，此外，区域内还拥有云安会都、融创施柏阁酒店、滇池宋品酒店等会议聚集地。

工业方面，依托春雨937工业遗产文化街区，打造集云南工业历史、民族特色、创意科技、休闲娱乐、康体文化、幸福产业为一体工业文化街区，也是西山区首个以工业遗产为主题的文创街区。

（春雨937工业遗产文化街区）

写在最后

总的来说，整个马街片区目前仍是“刚需区域”，片区内还有大量待拆改的城中村改造项目，未来还有较大的发展空间。

但短期内片区发展不会太快，还需要等市场回暖、高铁西站建设完成后才能有较大改观。

关键词： 区体育场 交通枢纽